Jak (oraz dlaczego) odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej i utworzyć wspólnotę mieszkaniową

W celu odłączenia się od Spółdzielni Mieszkaniowej i doprowadzenia do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej należy nabyć odrębną własność lokalu (przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w odrębną własność).

Z chwilą dokonania tego przekształcenia osoby, które tego dokonały, stają się nie tylko właścicielami lokalu ale także współwłaścicielami działki gruntu pod budynkiem. Możliwość odłączenia się od Spółdzielni Mieszkaniowej pojawia się wówczas, gdy właścicielami w danej nieruchomości stała się większość (ponad 50%) byłych spółdzielców, liczona według posiadanych udziałów w nieruchomości.

Zgodnie z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w danym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994. W przypadku gdy w danej nieruchomości właściciele posiadają odrębną własność powyżej w 50%, mogą wówczas podjąć uchwałę, iż w zakresie ich praw i obowiązków będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

W budynkach, w których właściciele posiadają odrębną własność (powyżej 50%, liczone udziałami) aby miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, w pierwszej kolejności należy zwołać zebranie właścicieli. Takie zebranie zwołuje zarząd spółdzielni, a kiedy jednak spółdzielnia utrudnia zwołanie zebrania, należy zgodnie z art. 31 ust. o własności lokali zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dlaczego warto odłączyć się od Spółdzielni Mieszkaniowej (i utworzyć Wspólnotę Mieszkaniową):

• właściciele mają znaczący wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną;
• ważne decyzje podejmowane są przez właścicieli (w drodze głosowania nad uchwałami), a nie jak to ma miejsce w Spółdzielni Mieszkaniowej - przez zarząd Spółdzielni;
• właściciele mają wpływ na wysokość wnoszonych zaliczek na utrzymanie części wspólnej, jak również na wysokość ponoszonych kosztów;
• na zebraniach podejmowane są uchwały związane z funkcjonowaniem danej wspólnoty np.:

- uchwała o wyborze zarządu;

- uchwała o przyjęciu planu gospodarczego na dany rok i uchwalenie wysokości zaliczek;

- uchwała o wysokości funduszu remontowego wraz z określeniem planowanych prac remontowych;

- uchwała o wysokości pożytków (reklamy, wynajem części wspólnych czy pomieszczeń pralni, suszarni) i czerpania z nich dodatkowych przychodów finansowych.